2017
Sociale projecten en sociale huisvesting

Vanwaar dit project? Wat was de aanleiding?

In ons appartementengebouw in de Berlijnse wijk Friedrichshain wonen dertig huurders. Gentrificatie zorgde voor een tweedeling die dwars door ons gebouw liep – oudere huurders in verouderde appartementen woonden naast nieuwe huurders in gemoderniseerde woningen. We hadden weinig contact met elkaar; onze levens verschilden te veel van elkaar.

Op een gegeven moment ontdekten we echter dat ons gebouw verkocht zou worden om er een vastgoedbelegging van te maken. De angst dat we allemaal ons appartement kwijt konden raken, maakte een gevoel van solidariteit bij ons los. De appartementen in onze wijk worden steeds minder gezien als woningen voor mensen, maar meer als belegging. Huurders die de stijgende prijzen voor woonruimte niet meer kunnen betalen, worden alleen maar als een belemmering gezien. Dit heeft tot gevolg dat bij appartementencomplexen alle bewoners de huur wordt opgezegd. Gebouwen worden omgetoverd tot luxe appartementen en verhuurd aan nieuwe huurders. Mensen met een laag inkomen worden verdreven. En verarmde gepensioneerden moeten met freelance kunstenaars, bijstandtrekkers en alleenstaande ouders vechten om de laatste overgebleven woonruimte die ze nog kunnen betalen.

We wilden niet tegen elkaar uitgespeeld worden en besloten daarom zelf het heft in handen te nemen. We wisten onze verhuurder ervan te overtuigen het gebouw niet aan een belegger te verkopen. In plaats daarvan kochten we het zelf – met hulp van de Stiftung Edith Maryon en Triodos Bank.

Tegenwoordig wonen we onafhankelijk in ons appartementengebouw, binnen het samenwerkingsverband Mietshäuser Syndikat (niet-commerciële organisatie voor appartementengebouwen op coöperatieve basis). Wij zijn onze eigen huurbaas. We gebruiken de grond op basis van opstalrechten en lossen onze lening aan de Triodos Bank geleidelijk af met de huurinkomsten die we betalen.

Hoe pakken jullie deze uitdaging op in jullie project?

We hebben een model gevonden waarbij alle zittende huurders in hun appartement blijven wonen terwijl ze ook iets te zeggen hebben over de procedures en veranderingen die van invloed zijn op het gebouw in toekomst. Bijvoorbeeld voorrang geven aan gegadigden met een laag inkomen wanneer appartementen beschikbaar komen; een achtergestelde groep in de huidige Berlijnse huurmarkt.

We zien het project als een succesvol antwoord op speculatie in de woningmarkt. Onze zorgen om onze woningen en een anonieme buurt hebben plaatsgemaakt voor een gemeenschap waar mensen met elkaar in gesprek gaan.

Mensen zonder ruime financiële middelen hebben nu iets te zeggen over waar en hoe ze wonen. We blijven een appartementengebouw, maar wel een waar de huurders de baas zijn. We zijn zowel huurder als verhuurder. We hebben een belang in een stabiel financieringsconcept. En we verwerpen het idee dat je woonruimte met een winstoogmerk moet gebruiken. Wij geloven dat de ruimte zo goed mogelijk moet worden benut en alle huurders een hoge levenskwaliteit moet bieden.

Welke rol vervult Triodos Bank voor jullie?

Als je aan een project als dat van ons begint, benader je al snel een groot aantal banken voor een kredietaanbod. Vaak keken medewerkers ons stomverbaasd aan en wilden ze ons geen geld lenen.

Investeerders en beleggers krijgen doorgaans relatief gemakkelijk een krediet vanwege hun eigen vermogen en de verschillende soorten zekerheden die ze kunnen bieden. Voor een gemengde groep huurders met een laag inkomen is het beeld totaal anders.

Daarom zijn we heel blij dat Triodos Bank Duitsland ons financieringsplan objectief bekeek, het plan met ons uitwerkte en ons uiteindelijk een krediet verstrekte. Hierdoor konden we het gebouw via onze vereniging in samenwerking met Mietshäuser Syndikat en de Stiftung Edith Maryon aankopen, en het overdragen aan het zelfbestuur van de huurders.

Voor ons was het onwerkelijk om plotseling te beschikken over de miljoenen euro's die nodig waren om het pand te kopen. Niemand van ons had dat ooit meegemaakt of verwachte dat ooit in zijn leven mee te maken. De steun van Triodos Bank en de kritische kijk op de financiën kwamen goed van pas.

Welke rol vervult het project in jullie sector?

We adviseren nu vele andere bewonersgroepen in appartementencomplexen in Berlijn over hoe ze hun gebouw moeten kopen en ervoor kunnen zorgen dat hun woningen betaalbaar blijven. Dit doen we in samenspraak met Mietshäuser Syndikat (of andere structuren, zoals verenigingen).

Op deze manier kunnen we onze kennis en ervaring tijdens het aankoopproces doorgeven en onszelf als huurders organiseren. We hopen dat ons initiatief als een soort rolmodel voor anderen kan dienen en dat meer huurders overgaan tot zelfbestuur en strijden voor hun recht op huisvesting.

Welke maatschappelijke rol vervult jullie project?

Huisvesting mag geen handelswaar zijn; daar zijn alle huurders in ons gebouw het over eens. Het klinkt wat banaal, maar het betekent gewoon dat betaalbare huisvesting een fundamentaal sociaal recht is, net als de menselijke gezondheid of onderwijs.

Als het mogelijk is de politieke macht te versterken door projecten als ons appartementengebouw met zelfbestuur, kan de uitbuiting van de vastgoedmarkt wellicht aan banden worden gelegd. Publieke druk “van onderaf” van huurders, met een andere logica en een andere maatschappelijke kijk op hoe we naast elkaar willen wonen en leven in stedelijke gebieden, kan wel eens een uiterst positieve impact hebben.

In hoeverre deelt Triodos Bank jullie visie volgens jullie?

We voelden ons gesteund en goed geïnformeerd dankzij Triodos Bank en haar oprechte betrokkenheid bij onze gedurfde onderneming. Het zou fantastisch zijn als Triodos Bank zou besluiten meer van dit soort, op solidariteit gebaseerde projecten te ondersteunen om vastgoed te deprivatiseren en appartementengebouwen uit de speculatieve markt te halen, en tegelijkertijd huisvesting te garanderen. Mietshäuser Syndikat en Stiftung Edith Maryon zouden daarbij ideale partners zijn.