Interview van Michel Toussaint, partner en mede-oprichter, en met Christophe de Nys van Twyce Architectes en zijn afdeling cOarchi, die zich toespitst op gegroepeerde woonprojecten.

Welke uitdaging was de inspiratiebron van uw project?

Het gaat om een grootschalig project, gelegen in een trendy wijk van Elsene, in het Brusselse Gewest. De omvang (12.000 m², waarvan 30 wooneenheden) op zich is al een uitdaging voor een structuur als de onze, waarin sprake is van mede-eigendom en coöperatieve processen. De eerste uitdaging bestond er dus in om kopers bijeen te brengen en de organisatorische en financiële uitdaging aan te gaan om het pand op zeer korte termijn te verwerven, en dat terwijl wij niet de enige kandidaat-kopers waren. Daarna lagen er uitdagingen op verschillende niveaus. Vanuit architecturaal oogpunt bestond de uitdaging erin de restauratie van waardevol erfgoed (een prachtige en immense hal van honderd jaar oud) te combineren met de rehabilitatie van een gebouw van minder architecturaal belang. In de tweede plaats willen wij op milieuvlak een voortrekkersrol spelen inzake energie en het gebruik van hernieuwbare en milieuvriendelijke materialen, maar ook bij het omarmen van de biodiversiteit en het stedelijk groen netwerk. Op sociaal en maatschappelijk vlak ten slotte, kiezen wij voor een gemengd huurmodel dat een intergenerationele dimensie in de huisvesting integreert, en streven wij ernaar om de eigendom open te stellen voor jongere en minder bevoorrechte kopers in een wijk met een ‘dure’ reputatie. Op professioneel vlak zijn wij op zoek naar geëngageerde spelers die onze waarden delen, zoals vzw’s en culturele actoren.

Waaruit bestond uw innovatie om dit probleem aan te pakken?

De afdeling cOarchi van het bureau Twyce was aanvankelijk gespecialiseerd in het opzetten van gegroepeerde woningbouwprojecten. Hoewel wij in de eerste plaats verantwoordelijk blijven voor de haalbaarheid en de technische uitvoering, hebben wij competenties ontwikkeld op het vlak van groepsbeheer en een participatieve benadering van het projectontwerp. Dit brengt allemaal werk met zich mee dat tijd en energie vergt. Maar het maakt het ook mogelijk om verschillende kopers (in dit geval een vijftiental) samen te brengen en vooral de toewijzing van ruimten te optimaliseren, meer bepaald door het samenvoegen van werk- of ontspanningsruimten zoals vergader- of feestzalen, gemeenschappelijke tuinen, moestuinen, enz. Dit heeft allemaal directe milieugevolgen. Een voorbeeld: het project integreert grote beplante oppervlaktes, ook op daken. Ook beperken we het aantal parkeerplaatsen dankzij deelvoertuigen en de afgestemde keuze voor zachte mobiliteit. Bij dit project zijn we nog een stap verder gegaan door een speciale stichting op te richten. Tot slot hebben wij gekozen voor de Community Land Trust, een innovatieve aanpak waarbij de grond niet wordt overgedragen, wat de drempel voor toegang tot eigendom verlaagt.

Welke impact heeft Triodos Bank op uw onderneming gehad?

De bank financierde 71% van de aankoop (30% van de totale kosten, geraamd op 35 miljoen). De impact van Triodos ligt echter niet zozeer in de toegekende bedragen maar wel in het vermogen om dergelijke atypische projecten op te zetten en te begeleiden (NVDR: gegroepeerde en intergenerationele huisvesting is een prioritaire doelstelling in het hypotheekbeleid van Triodos). Anders gezegd: een project als dit was onmogelijk geweest als een bank als Triodos niet had bestaan. Onze processen zijn veel complexer en evolueren meer dan die van een traditionele projectontwikkelaar, aangezien wij de mede-eigenaars bij elke beslissing moeten betrekken. Bovendien hadden wij slechts een bezettingsgraad van 40% op het ogenblik van de aankoop. Weinig banken durven zich aan een dergelijk avontuur te wagen, dat een zekere mate van onzekerheid met zich meebrengt en specifieke deskundigheid vereist. In de loop van zijn gegroepeerde woningbouwprojecten heeft cOarchi een hecht en vruchtbaar partnerschap ontwikkeld met zijn adviseurs bij Triodos Bank. Deze samenwerking is van cruciaal belang voor projecten zoals Volta XL, waar we de concurrentie moesten aangaan met grote, ervaren projectontwikkelaars.

Welke impact kan uw project hebben op de sector waarin u werkt?

We proberen niet revolutionair te zijn. Wij nemen met overtuiging deel aan het ontstaan van iets nieuws: een evolutie van de maatschappij naar meer inclusie en harmonie met het milieu. Andere vastgoedspelers delen deze waarden. Maar we moeten toegeven dat onze coöperatieve, inclusieve en participatieve aanpak heel wat inspanningen vereist! Maar het is wel degelijk waar dat een project van de omvang van Volta XL misschien toch het verschil kan maken. Bepaalde vastgoedontwikkelaars kijken naar wat we doen en zeggen: “En, is dit echt mogelijk? ”. Ik heb zin om te antwoorden met de beroemde uitspraak van Marc Twain: “Ze wisten niet dat het onmogelijk was, en dus hebben ze het gedaan.”

Welke impact heeft uw project op de gemeenschap?

Afgezien van de reeds vermelde milieu- en sociale aspecten, sluit onze manier van werken aan bij een groeiende gevoeligheid in de samenleving omdat ze meer inclusief is en aandacht schenkt aan gezelligheid, delen en transparantie. Wij hopen een visie op de toekomst te brengen, ook al zijn wij geen naïeve idealisten: dit alles verloopt niet zonder moeilijkheden. Maar zoals een ander gezegde luidt: “Alleen gaan we sneller, samen gaan we verder”.

In welke mate deelt Triodos Bank de visie achter uw project?

Triodos Bank bezit echte expertise in ecologische projecten of projecten met een sterke sociale en maatschappelijke dimensie. Het gaat verder dan het delen van bepaalde waarden en idealen. Zoals ik al zei, is het zeer moeilijk om banken te vinden die bereid zijn dit soort projecten te steunen. Het is dus een existentiële vraag voor ons. Maar Triodos Bank ging verder dan alleen de lening te verstrekken. Zo hebben wij bijvoorbeeld een korting op de rentevoet gekregen omdat wij ervoor kozen een stichting op te richten, in een aanpak van maximale transparantie. Via je daden laat je je waarden zien, en dat is precies wat Triodos Bank doet.